O CASO DA EXPANSÃO URBANA DE CURITIBA – TESTE EMPÍRICO - PARTE 3

Estive falando nos dois textos anteriores a partir de um ponto de vista teórico. Afinal de contas, as forças que coloquei como atuantes no mercado imobiliário são genéricas, aplicáveis a qualquer cidade e em qualquer contexto histórico onde exista relação comercial de propriedade do solo. Agora, neste texto, faço um apontamento empírico sobre o desenvolvimento dos preços do solo urbano em Curitiba.
Curitiba possuía uma população de 140 mil pessoas em 1940, e chegou a 356 mil em 1960. Em 2007 a estimativa era de 1,8 milhões de pessoas. Como se vê, em pouco mais de 60 anos a população da cidade foi multiplicada por mais de 10 vezes, um crescimento urbano rápido até mesmo para os padrões brasileiros. Por volta de 1980 a área urbana da cidade estava praticamente coincidindo com a área total do município, e desde de 1991 Curitiba não possui mais, oficialmente, população rural. Ainda há, contudo, áreas onde estão sendo realizados novos loteamentos, e a densidade demográfica ainda é baixa, pouco acima dos 50 habitantes por hectare.
Maclóvia Corrêa da Silva defendeu no ano de 2000 uma tese de doutorado na FAU-USP intitulada “O Plano de Urbanização de Curitiba – 1943-1963 – e a valorização imobiliária”. Em sua tese ela tenta relacionar o planejamento urbano de Curitiba com a valorização imobiliária. A autora, no entanto, esquece de fazer uma relação entre a valorização imobiliária a pressão da demanda sobre o preço da terra, expressa pelas duas forças mencionadas no texto anterior, ou seja, o crescimento demográfico e da renda.
Mas, em pese as falhas da autora, presentes em qualquer trabalho acadêmico, ela traz vários dados sobre o preço do solo urbano que me permitem fazer uma relação com a teoria que estou procurando apresentar, que não é minha, mas também não vi formulada em qualquer lugar. Na verdade, não chega a ser nem mesmo uma teoria, mas uma formalização de uma verdade empírica que qualquer corretor de imóveis conhece na prática.
A tabela 1 traz algumas informações sobre o preço do m² em Curitiba em alguns bairros selecionados. Na verdade, são algumas seções. Centro é o bairro, Marechal Floriano, uma avenida e para o Cajuru estão listado apenas os imóveis ao longo da avenida que foi criada nesta faixa da cidade.
É possível notar que os preços dos imóveis do centro da cidade crescem de forma acelerada. A tabela 2 mostra as taxas de crescimento geométrico do preço dos imóveis nos períodos selecionados.
Observa-se pela tabela 2 que há uma defasagem entre as taxas de valorização do solo nos bairros e o mesmo processo no centro. No centro, a valorização do solo superou a taxa de 8,23% ao ano entre 1935 e 1961, o que é um valor muito expressivo. Na Marechal Floriano, no entanto, a valorização do solo ficou muito abaixo do crescimento da população, e ainda mais baixo que o crescimento da renda. No Cajuru, bairro mais periférico ainda, a valorização foi praticamente inexistente.
Isto mostra que, apesar do crescimento acelerado da população, a expansão das áreas urbanas pela incorporação de novas áreas praticamente não surtiu efeito no preço do solo das áreas periféricas por praticamente vinte anos. No centro, deve-se levar em conta o crescimento não apenas da população, que foi relativamente intenso até os anos 1970, mas principalmente o crescimento da atividade comercial, que concentrada neste bairro, acompanhou o aumento da população, superando-o, inclusive, por conta do aumento da renda. Portanto, é possível notar que a descrição teórica da dinâmica do solo urbano e do papel do especulador encontra apoio na análise empírica das informações sobre o preço da terra.
Na próxima parte do texto vou tentar explicar porque o crescimento espalhado da cidade, baseado nas idéias de casa própria e de combate a cortiços, com uma tendência de estabilização do preço da terra na periferia é ruim para a cidade, para o meio ambiente e para a população como um todo.