POSSÍVEIS SOLUÇÕES PARA O DÉFICIT HABITACIONAL




Como vimos no texto anterior, podemos atribuir o déficit habitacional a quatro razões principais: o aumento da população nas cidades; a mudança nos hábitos de moradia; a falta de crédito para a construção de imóveis e a excessiva restrição na regulação do uso do solo urbano. As duas primeiras causas são tendências da sociedade, que permitem visualizar hoje como será a demanda imobiliária amanhã.
A questão do crédito é muito mal compreendida, e por isso vou detalhar aqui o que acho que seria a solução, ou ao menos o começo da solução do problema. Quando se fala em imóveis, e em crédito para sua compra, é comum nos meios de comunicação vermos informações que comparam a disponibilidade de crédito para compra de imóveis no país com outros países. A baixa relação entre crédito e PIB é utilizada como uma prova de como estamos avançando nesta questão. Como o crédito imobiliário tem aumentado, as pessoas associam isto automaticamente a uma solução do problema imobiliário. O problema, contudo, é em como está distribuído este crédito.
Um dos feitos do governo Lula foi aumentar a oferta de crédito para a aquisição da casa própria nos últimos três anos. Também é mérito dele ter feito destes últimos três anos o paraíso dos “especuladores” do mercado imobiliário. Em cidades como Curitiba, o preço médio do m² saltou de R$ 600,00 para R$ 1800,00, ultrapassando R$ 4000,00 em algumas áreas da cidade. Isto ocorreu porque o número de pessoas capazes de comprar um imóvel financiado aumentou mais rapidamente que a oferta de imóveis financiáveis. O crédito foi dado na ponta errada; deu-se crédito ao consumidor ao invés de fornecê-lo ao produtor. Algo semelhante foi feito na indústria automobilística, mas não vou entrar em detalhes.
A solução correta iria pelo lado contrário: para aumentar a oferta de imóveis, sem afetar de modo tão imediato o preço, o crédito deveria ter sido liberado na outra ponta do mercado, no lado dos construtores. Não necessariamente dos grandes construtores, capazes de buscar financiamento nos bancos privados, mas para os pequenos construtores, para os proprietários de terrenos vagos interessados em complementar a renda através de imóveis para aluguel. Empréstimos do BNDES para este tipo de construtor fariam a oferta de imóveis aumentar de forma rápida, fazendo crescer o número de imóveis para alugar e também para a venda. Além disso, estimularia a poupança privada de muitos pequenos proprietários de imóveis urbanos, otimizaria o uso da infra-estrutura já existente, e faria tudo isso sem depender de grande negociatas como o programa “Minha casa, minha vida”.
O crédito também deveria ser disponibilizado para a reforma de imóveis antigos, que já não se enquadram no padrão demandado atualmente pelas famílias seja porque são grandes demais, seja porque não atendem os desejos de conveniência, como a existência de suítes para os casais, ou a existência de vagas de garagem para mais de um carro. Com isso, se aproveitaria melhor os imóveis já disponíveis, suprindo déficits específicos e localizados no mercado. Este tipo de demanda, por sua especificidade, jamais poderá ser atendido pelo governo, o que faz com que imóveis nesta situação enfrentem um ciclo de desvalorização acentuada que leva a degradação de grandes áreas centrais e à formação de cortiços em áreas antes vistosas nas cidades.
Obviamente, para este plano funcionar seria necessário que várias cidades adaptassem seus planos diretores a novas idéias menos rígidas de utilização do solo. E seria necessário que se superasse o histórico preconceito contra o pequeno e o médio empreendedor, especialmente os que atuam no mercado imobiliário. Com estas idéias simples, que na verdade são uma inversão das tendências atuais, entraríamos num círculo virtuoso de disponibilização de crédito, porque os empréstimos feitos ao mercado imobiliário estariam gerando renda e riqueza, e não se tornando dívidas de consumo.

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