A questão da casa própria


Por Fernando R. F. de Lima.

Em outros textos, quando eu abordei a idéia de cidades compactas e de soluções para o déficit habitacional, eu comentei algumas coisas sobre as políticas de aquisição da casa própria e quão deslocadas no tempo e no espaço estas idéias me pareciam. Agora vou procurar neste texto desenvolver minhas objeções às políticas para compra de casa própria sob as diversas óticas pelas quais é possível ver o problema da aquisição, manutenção e disseminação do ideal de casa própria.
A primeira objeção que eu faço as políticas de casa própria é quanto o ideal que elas representam e seu contraste com a realidade. Tem-se que a estabilidade da família é dada pela local onde ela reside e a comunidade em que ela está inserida. Por isso a casa própria funcionaria como o símbolo da estabilidade das pessoas no local onde vivem. Contudo, o contexto em que vivemos hoje leva as pessoas se relacionarem de modo muito restrito com sua comunidade local, e muito mais com outras redes sociais. Dificilmente uma pessoa passará a vida toda morando no mesmo bairro e até mesmo na mesma cidade como ocorria antigamente e ainda hoje nas pequenas cidades.
Mudanças de profissão são mais comuns e é muito raro o exemplo de pessoas que passam a vida toda trabalhando na mesma companhia. Mesmo que isto ocorra, dificilmente ela viverá toda a vida na mesma cidade. Por conta disto, as pessoas mudaram pelo menos umas três vezes na vida de casa. A primeira casa em que irão morar será a casa dos pais. A segunda, aquela onde darão os primeiros passos como adultos independentes, para uma terceira onde passaram o resto de seus dias e criarão, eventualmente, seus filhos. Por isso não faz sentido que jovens solteiros e casais em início de carreira adquiram uma casa nos moldes dos programas estatais de aquisição de imóveis, já que para eles seria muito melhor alugar uma residência próxima a lugares onde a oferta de trabalho fosse maior.
Além deste primeiro fator, tem um segundo, não menos importante, que é o fato de que a casa própria custa muito caro para a maior parte das pessoas. Isto as leva a optar por residências mais distantes dos lugares mais convenientes, como as áreas centrais, e a se espalharem por periferias e subúrbios sem fim. Com isto, aumentam também os custos de infra-estrutura pública e, principalmente, o uso de energia nos deslocamentos que se tornam indispensáveis. Além disso, a construção de imóveis, e principalmente a autoconstrução, não aproveita os benefícios das economias de escala e gera muito mais desperdício que a construção seguindo padrões industriais.
Por fim, a terceira e não menos importante objeção, é que as políticas de casa própria consomem uma parte significativa do orçamento das pessoas e, com isso, as leva a adquirir uma dívida considerável que irá se estender por boa parte da vida (de 20 a 30 anos). Normalmente um financiamento de imóvel leva as pessoas a comprometerem cerca de 30% da renda familiar. Parte deste problema é superado pela atual tendência de valorização imobiliária, que parece infinita. Contudo, como já foi demonstrado pela experiência de outros países, estes ciclos de valorização imobiliária tem fim. Mesmo porque a tendência normal de um mercado que não vive uma situação de expansão é uma desvalorização e não uma valorização dos imóveis.
Atualmente, quando as pessoas compram imóveis, elas não consideram a depreciação. Mas ela ocorre, mesmo que legalmente não exista a idéia de depreciação imobiliária. Um prédio com 30 anos tem, via de regra, muita manutenção por fazer. Quanto mais antigo, maior o custo das reformas. Além disso, a depreciação se espalha pela vizinhança, criando áreas degradas na cidade. Normalmente o proprietário comum de um imóvel residencial não tem capital para arcar com estas despesas, porque passou os 20 ou 30 anos apenas pagando o empréstimo realizado para sua aquisição. Quando chega ao fim deste prazo, ele não poupou ao longo da vida qualquer capital para a reforma do imóvel.
A alternativa que muitos têm utilizado nestes casos é a venda do imóvel e a aquisição de outro mais novo, novamente mediante dívidas. A primeira geração de proprietários dos antigos loteamentos de Curitiba, por exemplo, acabaram se beneficiando deste fato. As pessoas que compraram terrenos nos distantes bairros do Boqueirão, Bairro Alto, Bacacheri e Santa Cândida podem hoje se desfazer de seus terrenos com um bom lucro. Contudo, as pessoas que hoje estão adquirindo sobrados construídos em condomínios criados nestes mesmo lotes não poderão fazer o mesmo daqui 30 anos. A razão principal é que estes serão, caso não seja modificada a atual política imobiliária, imóveis velhos, em áreas decadentes da cidade, sem a possibilidade de novo fracionamento do solo e de se fazer novos investimentos para tornar estes imóveis mais rentáveis.
Mas se este modelo de desenvolvimento urbano é tão ruim assim, por que ele persiste? Creio que esta é a pergunta de muitos dos leitores. Contudo, não é difícil achar uma explicação para isto. O atual modelo de financiamento de casas próprias é interessante para os bancos, que conseguem garantias sólidas ao financiar estes imóveis quando são novos. Também é um modelo vantajoso para as imobiliárias. Estas empresas, que vivem de abrir loteamentos, criam um mercado de trabalho significativo para milhares de pessoas, entre eles corretores, engenheiros, pedreiros, etc. Além disso, conseguem a valorização de áreas rurais, o que acaba tornando o negócio bom também para os proprietários destas áreas. Além disso, as pessoas realizam o sonho da casa própria, um ideologia muito difundida que associa a aquisição do primeiro imóvel como um sinal de sucesso, o que tem um dividendo na forma de votos.
Só há dois perdedores diretos destas políticas de expansão imobiliária: os moradores das áreas mais centrais (e antigas) da cidade, que com os impostos pagos nestas áreas valorizadas vão financiar a expansão nas áreas distantes; e os futuros moradores da cidade, que terão que ir para cada vez mais longe de onde estão os empregos quando quiserem se estabelecer no local. Além disso, poderíamos elencar como perdedores o meio ambiente, e numa perspectiva mais difusa, todos os moradores da cidade, que no longo prazo irão arcar com custos de transporte maiores, congestionamentos, poluição do ar e a degradação de áreas naturais e rurais.
Como estes efeitos são difusos, as pessoas acabam não os percebendo como custos reais, e encaram a expansão acelerada da cidade como um fato natural, coisa da vida, do mesmo que vêem o aparecimento de áreas degradas nas regiões outrora valorizadas como algo inevitável numa grande cidade. Contudo, estes fatos são evitáveis, assim como é controlável o desaparecimento de áreas rurais e naturais. Um grande problema na expansão imobiliária sem limites, como ocorre hoje, é que as áreas transformadas em cidade, ou em subúrbio, dificilmente podem ser reconvertidas no futuro em áreas rurais sem um grande custo.

CONDOMÍNIOS E LIBERDADE

Alguns liberais tem advogado que os condomínios são uma forma de organização que prova a eficiência da gestão privada face a gestão pública do solo urbano. Contudo, se estas pessoas me apresentassem as equações que mostram que o custo da construção de um condomínio pode ser inteiramente arcada por seus proprietários, sem subsídios dos outros moradores da cidade, e apenas se fizessem isso, eu aceitaria a idéia como válida.
Um condomínio residencial como o Alphaville só é possível porque o poder público já havia construído uma rodovia ligando esta área distante ao centro, e porque a rede de água, luz, esgoto serão estendidas até lá sem custo extra para seus moradores. Em geral, todas as pessoas da cidade pagam a mesma taxa por uma ligação de água ou de esgoto, independentemente de morarem numa área densamente ocupada ou num subúrbio distante. Estes condomínios distantes também irão desfrutar do trânsito local leve, que gradualmente se tornará mais pesado por sua própria presença, por que os custos da implantação destas rodovias foram pagos no passado pelos colonos rurais que ali viviam.
Por fim, a coleta e o tratamento de água da qual irão desfrutar também será bancado pelo restante da cidade, uma vez que seriam economicamente inviável para eles tratar sua própria água. E para terminar, se valeram de leis que tornam as taxas iguais para todos os cidadãos, sem uma cobrança maior em função da distância. Portanto, condomínios só são exemplos de gestão privada do solo quando os custos de suburbanização são pagos pelos moradores das áreas centrais. Com o agravante de, por estarem em áreas distantes, normalmente pagarem impostos territoriais menores.
Pouco sabem os liberais que os subúrbios só se expandiram nos EUA por conta dos subsídios para a compra da casa própria dado pelo governo americanos ao bancos comerciais e por conta do grande subsídio ao transporte individual que foi a construção freeways gratuitas conectando as grandes cidades americanas. Sem rodovias expressas gratuitas, combustível barato (financiado por uma política exterior extremamente cara) e crédito imobiliário garantido pelo governo, os subúrbios norte americanos seriam impensáveis.

 
Fernando R. F. de Lima
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